Balkonkraftwerk für Mieter: Privilegierung im WEG

Eigentlich wurde die Aufnahme von Balkonkraftwerken in die Liste der privilegierten Maßnahmen im WEG bereits im September 2023 vom Kabinett diskutiert – danach aber nicht umgesetzt. Nun hat der Bundestag nach monatelangen Beratungen endlich zugestimmt, sodass jeder ein allgemeines Recht auf Balkonkraftwerke hat.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ein neues Gesetz ermöglicht Wohnungseigentümern und Mietern einen Anspruch auf die Installation von Balkonkraftwerken.
• Mieter müssen den Vermieter auch in Zukunft über die geplante Anbringung einer Stecker Solaranlage informieren.
• Balkonkraftwerke dürfen nicht durch überzogene Vorgaben behindert werden, allerdings können Vorgaben zu Farbe und Optik gemacht werden.
• Experten forderten mehr rechtliche Klarheit, aber die Koalition verzichtete vorerst auf weitere Präzisierungen.
• Seit April 2024 wurden über 150.000 neue Balkonkraftwerke installiert, insgesamt sind 563.000 Anlagen bei der Bundesnetzagentur gemeldet.

Recht auf Solar beschlossen

Nach einigen Monaten Verzögerung hat der Bundestag beschlossen, Wohnungseigentümern und Mietern einen gesetzlichen Anspruch auf die Installation von Balkonkraftwerken zu gewähren. Die Fraktionen von SPD, Grünen und FDP einigten sich am 3. Juli 2024 auf eine Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses, die am Donnerstag verabschiedet werden soll. Diese Beschlussempfehlung unterscheidet sich nicht vom ursprünglichen Gesetzentwurf der Bundesregierung.

Das neue Gesetz sieht eine Privilegierung von Steckersolargeräten sowohl im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor. Dies ermöglicht Eigentümern und Mietern einen Anspruch, ähnlich wie seit 2020 bei Wallboxen für Elektroautos.

In einer Anhörung des Bundestags im Februar 2024 forderten Experten eine generelle Ausweitung des Anspruchs auf gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen und mehr rechtliche Klarheit. Der Deutsche Mieterbund betonte die Notwendigkeit, Kriterien für die Umsetzung des Anspruchs zu präzisieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Insbesondere sollte klargestellt werden, dass ein Anspruch auf Installation an Orten mit direkter Sonneneinstrahlung besteht.

Was ist das Wohneigentumsgesetz (WEG)?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in Mehrfamilienhäusern. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Eigentum und Gemeinschaft: Das WEG bestimmt, wie Wohnungseigentum entsteht und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wie das Grundstück und Gebäudeteile.
• Verwaltung: Es legt fest, wie das Gemeinschaftseigentum verwaltet wird, inklusive der Bestellung eines Verwalters und der Durchführung von Eigentümerversammlungen.
• Rechte und Pflichten: Wohnungseigentümer haben das Recht, ihre Wohnung zu nutzen und müssen sich an die Gemeinschaftsordnung halten und Hausgeld zahlen.
• Beschlüsse: Das Gesetz regelt, wie in Eigentümerversammlungen Entscheidungen getroffen werden und wie man Beschlüsse anfechten kann.
• Streitigkeiten: Es gibt Regeln zur Beilegung von Streitigkeiten zwischen Eigentümern oder zwischen Eigentümern und der Verwaltung.

Kurz gesagt, das WEG sorgt dafür, dass alles rund um Gemeinschaftseigentum klar geregelt ist und das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft reibungslos funktioniert.

Was sind privilegierte Maßnahmen?

Privilegierte Maßnahmen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind spezielle Maßnahmen, die leichter durchgesetzt werden können und nur eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung benötigen. Hier sind einige Beispiele:

• Barrierefreiheit: Maßnahmen wie der Einbau von Rampen oder Aufzügen.
• Energieeffizienz: Maßnahmen wie die Installation von Wärmedämmungen, neuen Fenstern oder Solaranlagen, um den Energieverbrauch zu senken.
• Elektromobilität: Einbau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge (Wallbox).
• Sicherheit: Einbau von Rauchmeldern oder Sicherheitsbeleuchtung.

Da Balkonkraftwerke jetzt als privilegierte Maßnahmen gelten, bedeutet das, dass sie sind einfacher umzusetzen sind und oft nur einer einfachen Mehrheit der Eigentümer bedürfen. Ziel ist es, den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern und die Energiewende zu unterstützen.

Keine weiteren Präzisierungen erforderlich

Die Koalition entschied jedoch, den Gesetzentwurf nicht weiter zu ergänzen. Laut der Beschlussempfehlung des Justizausschusses darf der Anspruch auf die Installation von Steckersolargeräten nicht durch überzogene Vorgaben untergraben werden.

Zu weitreichende Vorgaben könnten die Installation von Steckersolargeräten verhindern. Es bleibt jedoch unklar, inwieweit Vorgaben zur Farbe oder zum Neigungswinkel der Module gemacht werden dürfen. Ein Urteil des BGH vom Februar 2024 besagt, dass ein Anspruch auf privilegierte Maßnahmen besteht, wenn die bauliche Veränderung einem gesetzlich privilegierten Zweck dient.

Wenn die Gemeinschaft den Antrag ablehnt, kann dieser mittels Anfechtungsklage angegriffen werden. Die Website machdeinenstrom.de befürchtet daher eine drohende Klagewelle, wenn die Verantwortungsbereiche von Mietern und Eigentümern im finalen Gesetz nicht klarer geregelt werden

Sichtbar installierte Balkonkraftwerke fallen ebenfalls unter die Privilegierung und dürfen auch auf Terrassen und Grünflächen installiert werden. Selbst bei mehreren installierten Geräten liegt keine grundlegende Umgestaltung der Immobilie vor.

Der Ausschuss sieht die Installation von Balkonkraftwerken als bauliche Veränderung an, auch wenn diese nur mit Schellen am Geländer befestigt werden. Optische Veränderungen werden in der juristischen Literatur als bauliche Veränderungen bewertet.

Eine Regelung zur Einschränkung eventueller Rückbauansprüche der Vermieter ist nicht erforderlich. Mieter müssen Steckersolargeräte bei Auszug wie andere elektrische Geräte mitnehmen. Der Rückbau von neu installierten Balkonsteckdosen kann jedoch nicht verlangt werden.

Deutsche Umwelthilfe kritisiert das Gesetz

Obwohl die Gesetzesänderung von vielen positiv aufgenommen wird, gibt es auch kritische Stimmen. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) bezeichnete das neue Gesetz laut Presseportal als nicht ambitioniert genug und verbesserungswürdig. Laut DUH-Geschäftsführerin Barbara Metz fehlt weiterhin ein konkreter Kriterienkatalog für die Installation von Balkonkraftwerken. Zudem gibt es bisher keine klare gesetzliche Regelung für größere Solaranlagen und Speicher. Metz fordert die Regierung daher auf, noch in dieser Legislaturperiode weitere Vereinfachungen umzusetzen.

Keine Privilegierung von Dach-Photovoltaikanlagen

Eine Privilegierung von Dach-Photovoltaikanlagen ist vorerst nicht erforderlich. Änderungen im Solarpaket I sollen praktische Schwierigkeiten beim gemeinsamen Betrieb von Photovoltaikanlagen beseitigen und Wohnungseigentümergemeinschaften zur Installation solcher Anlagen motivieren.

Sollten diese Maßnahmen nicht ausreichen, könnte bei der Evaluierung der WEG-Reform von 2020 geprüft werden, ob eine Privilegierung von Dach-Photovoltaikanlagen notwendig ist.

Boom bei Balkonkraftwerken hält weiter an

Die einzige Änderung am Gesetzentwurf betrifft die rechtliche Grundlage für rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen. Bis 2028 muss zusätzlich mindestens einmal jährlich eine Präsenzveranstaltung stattfinden, wenn die Eigentümer sich für virtuelle Versammlungen entscheiden. Diese Vorgabe kann nur durch einstimmigen Beschluss aufgehoben werden.

Trotz fehlender Gesetzesänderung boomt die Installation von Balkonkraftwerken. Laut Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur wurden seit April 2024 über 150.000 neue Steckersolargeräte installiert, wodurch die Gesamtzahl auf knapp 563.000 steigt. Die Peakleistung der installierten Module beträgt fast 500 Megawatt, die Bruttoeinspeiseleistung 715 Megawatt. Es gibt jedoch Nutzer, die ihre Balkonkraftwerke falsch mit 800 Kilowatt anstatt 800 Watt angeben.

Bereits im April 2024 beschloss der Bundestag Erleichterungen bei der Anmeldung von Balkonkraftwerken. Seit Mai dürfen Wechselrichter bis zu 800 Watt einspeisen. Eine neue VDE Produktnorm soll bis Ende 2024 weitere Rahmenbedingungen klären.

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